Chi risponde dei danni da infiltrazioni derivanti dal difetto di manutenzione del lastrico solare?

Siamo nell’ambito della responsabilità per i danni cagionati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare deteriorato per difetto di manutenzione, oggetto della recentissima sentenza delle Sezioni Unite n. 9449 emessa lo scorso 10 maggio 2016.

Prima della pronuncia in esame, le Sezioni Unite erano già intervenute sull’argomento con la sentenza n. 3672/1997, ricollegando la responsabilità direttamente alla titolarità del diritto di proprietà del lastrico solare, vale a dire al condominio e al proprietario o detentore ad uso esclusivo. Il risarcimento del danno doveva conseguentemente essere regolato secondo il criterio di imputazione e ripartizione delle spese previste per la manutenzione del lastrico solare dall’art. 1126 c.c.: 2/3 a carico di tutti i condomini ed 1/3 a carico del soggetto che ne aveva la proprietà o l’uso esclusivo.

Tale pronuncia non ha, tuttavia, uniformato la giurisprudenza successiva, che se ne è più volte discostata, tanto da indurre la Seconda Sezione della Corte di legittimità a sottoporre nuovamente la questione alle Sezioni Unite che hanno condiviso le posizioni più critiche di dottrina e giurisprudenza e hanno ricondotto la fattispecie ad una ipotesi di responsabilità extracontrattuale.

Stabilendo, in particolare, che questa grava sul proprietario o detentore ad uso esclusivo del lastrico solare in base al disposto di cui all’artt. 2051 c.c. (“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”) e sul condominio quale soggetto gravato dall’onere di porre in essere i controlli necessari per la conservazione delle parti comuni e di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Troveranno, quindi, applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime, fra tutte, quelle relative alla prescrizione (quinquennale) dell’azione ed all’imputazione della responsabilità.

Con la conseguenza, da un lato, che il proprietario del lastrico solare non risponderà del danno verificatosi precedentemente al proprio acquisto e, dall’altro, che sia il proprietario e/o detentore ad uso esclusivo, sia il condominio potranno escludere la propria responsabilità provando la riferibilità del danno all’uno o all’altro. Solo in mancanza di detta rigorosa prova, la responsabilità graverà, in via concorrente, su entrambi e verrà ripartita nella misura di cui all’art. 1126 c.c. sopra citato (2/3 a carico di tutti i condomini ed 1/3 a carico del soggetto che ne aveva la proprietà o l’uso esclusivo).

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