{"id":18931,"date":"2024-05-14T12:48:17","date_gmt":"2024-05-14T10:48:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.albeeassociati.it\/?p=18931"},"modified":"2024-11-12T09:31:21","modified_gmt":"2024-11-12T08:31:21","slug":"agibilita-del-bene-immobile-quali-conseguenze-per-la-compravendita-in-caso-di-assenza-della-documentazione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.albeeassociati.it\/en\/agibilita-del-bene-immobile-quali-conseguenze-per-la-compravendita-in-caso-di-assenza-della-documentazione\/","title":{"rendered":"Agibilit\u00e1 del bene immobile: quali conseguenze per la compravendita in caso di assenza della documentazione"},"content":{"rendered":"\n

La consegna della documentazione attestante l\u2019agibilit\u00e0 dell\u2019immobile rientra tra le obbligazioni incombenti sul venditore che, a norma dell\u2019art. 1477 comma 3 c.c. deve fornire i \u201ctitoli e documenti relativi alla propriet\u00e0 e all\u2019uso della cosa venduta<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 bene ricordare che la normativa in materia di agibilit\u00e0 ha subito diverse modifiche nel corso del tempo.  Da ultimo, con il D.Lgs. 222\/2016, il certificato di agibilit\u00e0 \u00e8 stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilit\u00e0<\/strong>, che consiste in un\u2019autocertificazione che deve essere presentata allo sportello unico per l’edilizia dal soggetto titolare del permesso di costruire, o dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attivit\u00e0, o dai loro successori o aventi causa, entro 15 giorni dalla dall\u2019ultimazione dei lavori, per i seguenti interventi:<\/p>\n\n\n\n

a) nuove costruzioni;<\/p>\n\n\n\n

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;<\/p>\n\n\n\n

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.<\/p>\n\n\n\n

Ma quali ripercussioni possono esserci sul contratto di compravendita, quando viene omessa la consegna della documentazione attestante l\u2019agibilit\u00e0?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La questione \u00e8 stata oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali, che hanno contribuito alla creazione di un orientamento consolidato, come emerge anche da una recente sentenza della Corte di Cassazione la n. 23604 del 02\/08\/2023.<\/p>\n\n\n\n

In particolare, la Suprema Corte ha precisato che deve essere verificata, in concreto, l\u2019importanza e la gravit\u00e0 dell\u2019omissione della documentazione, al fine di determinare se vi siano gli estremi per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Alla base della predetta verifica, vi \u00e8 la distinzione tra le varie ipotesi di mancanza del certificato di agibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Partendo da quella pi\u00f9 grave, i giudici hanno rilevato la possibilit\u00e0 per l\u2019acquirente di chiedere la risoluzione del contratto, nel caso in cui l\u2019assenza del certificato di agibilit\u00e0 sia dovuta alla mancanza, in termini assoluti, dei requisiti di conformit\u00e0 igienico-sanitaria, di sicurezza e di risparmio energetico, necessari per rendere agibile un immobile. In tale insanabile ipotesi, infatti, il bene venduto risulta essere inidoneo ad assolvere la propria funzione e quindi a fornire l\u2019utilit\u00e0 richiesta<\/strong>, con conseguente applicabilit\u00e0 della fattispecie giuridica dell\u2019aliud pro alio, che ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, nonch\u00e9 del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo promesso.<\/p>\n\n\n\n

Laddove invece l\u2019assenza del certificato di agibilit\u00e0 sia s\u00ec dovuta alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di risparmio energetico necessari per rendere agibile l\u2019immobile, ma tale carenza risulti sanabile, si rientrer\u00e0 nella fattispecie dei vizi della cosa venduta, con conseguente possibilit\u00e0 per l\u2019acquirente, di ricorrere ai rimedi civilistici della risoluzione del contratto ovvero, alternativamente, della riduzione del prezzo.<\/p>\n\n\n\n

Da ultimo, nel caso in cui l\u2019assenza del certificato di agibilit\u00e0 sia puramente formale<\/strong> (mancando il documento in s\u00e9, pur sussistendo in concreto i requisiti richiesti dalla legge per l\u2019agibilit\u00e0), il contratto di compravendita non potr\u00e0 essere risolto per tale omissione<\/strong> e l\u2019acquirente potr\u00e0 avanzare domanda di esatto adempimento, sempre che non fosse a conoscenza della carenza documentale e, di conseguenza non l\u2019abbia espressamente accettata. Potr\u00e0 inoltre chiedere il risarcimento del danno, fornendo adeguata prova del nocumento subito.<\/p>\n\n\n\n

Le sorti del contratto di compravendita, quindi, possono variare a seconda del singolo caso concreto<\/strong>, rammentando, per\u00f2, che \u00e8 sempre bene verificare, specialmente prima del rogito notarile, la documentazione relativa all\u2019immobile che si intende acquistare.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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