{"id":20155,"date":"2025-09-16T12:34:04","date_gmt":"2025-09-16T10:34:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.albeeassociati.it\/?p=20155"},"modified":"2025-09-16T12:34:06","modified_gmt":"2025-09-16T10:34:06","slug":"il-contratto-di-locazione-commerciale-transitorio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.albeeassociati.it\/en\/il-contratto-di-locazione-commerciale-transitorio\/","title":{"rendered":"Il contratto di locazione commerciale transitorio"},"content":{"rendered":"\n<p>Da qualche anno ormai, nel panorama delle <strong>locazioni commerciali<\/strong> e soprattutto nelle grandi citt\u00e0, trovano sempre pi\u00f9 spazio contratti caratterizzati dalla <strong>transitoriet\u00e0<\/strong>, destinati a rispondere ad esigenze di flessibilit\u00e0 degli operatori del mercato.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>L\u2019art. 27, comma V, della Legge n. 392 del 1978<\/strong>, prevede infatti che il contratto di locazione possa essere stipulato per un periodo <strong>pi\u00f9 breve <\/strong>della durata legale di <strong>sei anni<\/strong>, qualora l&#8217;attivit\u00e0 esercitata o da esercitare nell&#8217;immobile abbia, per sua natura, <strong>carattere transitorio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Ma quando una locazione commerciale pu\u00f2 essere effettivamente considerata <strong>transitoria<\/strong>?<\/p>\n\n\n\n<p>Recentemente<strong> la Corte di Cassazione \u00e8 intervenuta sul tema con la<\/strong> Sentenza n. 23655 del 21 agosto 2025, per tracciare un solco chiaro tra le l<strong>ocazioni commerciali ordinari<\/strong>e e quelle <strong>transitorie<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>La vicenda sottoposta al vaglio della Suprema Corte muoveva da un contratto di <strong>comodato <\/strong>di un immobile, stipulato per la durata di un anno tra una <strong>societ\u00e0 immobiliar<\/strong>e ed una persona fisica. Quest\u2019ultima, a sua volta, concedeva il medesimo immobile in <strong>locazione <\/strong>ad una <strong>societ\u00e0 di produzione di materiali edili<\/strong>, con un contratto sempre annuale, <strong>in deroga<\/strong> alla disciplina ordinaria.<\/p>\n\n\n\n<p>Sia il <strong>Tribunale <\/strong>in primo grado, che la <strong>Corte d\u2019Appel<\/strong>lo, ritenevano il contratto <strong>validamente costituit<\/strong>o, poich\u00e9 stipulato con la necessaria <strong>chiarezza <\/strong>in merito alla sua durata, con conseguente idoneit\u00e0 della pattuizione di derogare al disposto normativo.<\/p>\n\n\n\n<p>La terza sezione della <strong>Corte di Cassazione<\/strong>, con la sentenza sopra citata, ha ribaltato l\u2019esito dei due precedenti giudizi di merito.<\/p>\n\n\n\n<p>Secondo la Corte, infatti, a rilevare non \u00e8 l&#8217;elemento <strong>soggettivo <\/strong>delle parti e la loro <strong>volont\u00e0<\/strong>, pur risultante dalla contrattazione di derogare alla durata ordinaria, ma\u00a0l&#8217;elemento <strong>oggettivo\u00a0<\/strong>della <strong>natura dell\u2019attivit\u00e0 commerciale<\/strong> svolta nell\u2019immobile che, nel caso di specie, essendo legata alla <strong>produzione di materiali edil<\/strong>i, non poteva esplicarsi nel termine di un solo anno.<\/p>\n\n\n\n<p>Per la giurisprudenza, infatti, la nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dall\u2019art. 27, Legge n. 392 del 1978,\u00a0riferisce la <strong>transitoriet\u00e0 <\/strong>all&#8217;attivit\u00e0 esercitata o da esercitare nell&#8217;immobile da parte del conduttore, senza altro riferimento alle esigenze soggettive delle parti, che restano estranee all\u2019esecuzione del rapporto.<\/p>\n\n\n\n<p>In tale principio, peraltro, si esplica la differente concezione del concetto di <strong>transitoriet\u00e0 <\/strong>tra <strong>locazioni commerciali <\/strong>e <strong>locazioni abitative<\/strong>, laddove, per queste ultime, <strong>l\u2019art. 5, comma I, della Legge n. 431 del 1998<\/strong>, rapporta la transitoriet\u00e0 alle <strong>particolari esigenze soggettive<\/strong> delle parti.<\/p>\n\n\n\n<p>Ne consegue, dunque, che la stipula di un contratto di locazione commerciale avente <strong>carattere transitorio<\/strong>, <strong>non pu\u00f2 basarsi unicamente sulla volont\u00e0 delle parti<\/strong>: \u00e8 essenziale che l\u2019<strong>attivit\u00e0 effettivamente svolta<\/strong> nell\u2019immobile giustifichi, secondo legge, la <strong>natura temporanea<\/strong> della pattuizione. In caso contrario, le clausole contrattuali <strong>limitative della durata legale <\/strong>delle locazioni commerciali (se non suffragate da una reale esigenza di <strong>temporaneit\u00e0<\/strong>), potranno essere dichiarate <strong>nulle <\/strong>e la durata contrattuale automaticamente ricondotta al termine di <strong>sei anni<\/strong> di cui all\u2019<strong>art. 27 Legge n. 392 del 1978<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Da qualche anno ormai, nel panorama delle locazioni commerciali e soprattutto nelle grandi citt\u00e0, trovano sempre pi\u00f9 spazio contratti caratterizzati dalla transitoriet\u00e0, destinati a rispondere ad esigenze di flessibilit\u00e0 degli operatori del mercato. 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