Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza: le novità per gli acquirenti di immobili da costruire

201903.07
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Con il D.Lgs. n. 14/2019, cosiddetto “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza”, è stata, fra tutto, innovata la disciplina contenuta nel D.Lgs. n. 122/2005, recante una serie di disposizioni a tutela degli acquirenti di immobili da costruire.

Fra le novità più significative vi è l’obbligo di stipulare il contratto preliminare di compravendita dell’immobile da costruire, o atto equipollente, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.

L’adozione di tale forma comporterà, quindi, l’obbligo di trascrizione del contratto preliminare presso la Conservatoria Immobiliare, conseguendone maggiori tutele del promissario acquirente laddove sull’immobile venissero effettuate trascrizioni e/o iscrizioni successive.

Lo scopo di tale disposizione è principalmente quello di garantire il controllo di legalità da parte del Notaio, sul quale graverà anche l’onere di verificare che il venditore abbia adempiuto all’obbligo di legge consistente nella:

  1. stipulazione della fideiussione, introdotta con il D.Lgs. 122/2005, a garanzia della restituzione degli importi versati dal promissario acquirente al promittente venditore prima della compravendita;
  2. nel rilascio, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, della polizza decennale postuma, di cui all’art. 4 del medesimo Decreto, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, di cui all’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale del bene, ovvero da gravi difetti costruttivi delle opere, da vizio del suolo o difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto di compravendita o di assegnazione.

Per quanto attiene la predetta fideiussione, il D.Lgs. n. 14/2019 ne ha ampliato il contenuto, prevedendone la possibilità di escussione, oltre che nelle situazioni di crisi del costruttore, per le ipotesi predeterminate per legge, anche laddove il Notaio attesti di non aver ricevuto, per la data stabilita per la compravendita, la polizza decennale postuma e l’acquirente dichiari di recedere dal contrato preliminare.

Nel contratto preliminare, inoltre, il Notaio dovrà espressamente indicare gli estremi della fideiussione e attestarne la sua conformità al format che dovrà essere definito con un apposito decreto ministeriale.

Quanto alla polizza decennale postuma, invece, Il D.lgs. 14/2019 ne ha previsto l’obbligo di consegna a pena di nullità del contratto di compravendita, che potrà essere fatta valere dal solo acquirente.

Anche tale polizza dovrà essere conforme al format che verrà delineato con un apposito decreto ministeriale.

Le novità introdotte dal D.lg.s 14/2019 si applicheranno a tutti i contratti preliminari e definitivi di compravendita aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 e le disposizioni relative alla fideiussione e alla polizza assicurativa sopra indicate troveranno applicazione anche nelle more dell’adozione dei decreti ministeriali, che ne stabiliranno il contenuto e le caratteristiche minime.

Alessandra Carimati

Alessandra Olgiati