Cass. Civ. SS.UU, 17 settembre 2015, n. 18213

Ci troviamo nell’ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo, la fattispecie è quella della simulazione relativa ed il caso è quello in cui il locatore ed il conduttore concordano su un canone, ma ne dichiarano un altro inferiore nel contratto.

Le Sezioni Unite hanno recentemente chiarito che è esclusa la validità di qualsivoglia patto volto a determinare un importo del canone di locazione maggiore di quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Anche se il patto sia stato raggiunto dalle parti contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione e venga, poi, registrato.

Ha precisato, infatti, la Corte che è proprio l’inserimento e/o la sostituzione della clausola che pattuisce un prezzo diverso ad essere colpita dalla nullità espressamente sanzionata dall’art. 13 della Legge n. 431/1998.

E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato

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La dichiarazione che indica il prezzo diverso è da intendersi nulla ex legge, con conseguente, perdurante validità di quella che avrebbe dovuto sostituirsi (il canone minore dichiarato) e perdurante validità dell’intero contratto.

Cosicché anche la registrazione dell’atto che dichiara il prezzo maggiore non modifica il rapporto di locazione instaurato. Non potendo la registrazione tardiva spiegare alcuna influenza sulla sua validità ed efficacia sotto l’aspetto civilistico.

E’ da intendersi, pertanto, integralmente superato il precedente orientamento della Suprema Corte secondo cui la nullità del patto doveva applicarsi ai casi in cui già in corso il rapporto di locazione, il Locatore ed il Conduttore concordavano la corresponsione di un canone maggiore e che riteneva, invece, valido ed efficace il patto sul maggior canone qualora l’accordo fosse contestuale alla stipula del contratto di locazione. Cass. Civ., 27 ottobre 2003, n. 16089