Da qualche anno ormai, nel panorama delle locazioni commerciali e soprattutto nelle grandi città, trovano sempre più spazio contratti caratterizzati dalla transitorietà, destinati a rispondere ad esigenze di flessibilità degli operatori del mercato.

L’art. 27, comma V, della Legge n. 392 del 1978, prevede infatti che il contratto di locazione possa essere stipulato per un periodo più breve della durata legale di sei anni, qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Ma quando una locazione commerciale può essere effettivamente considerata transitoria?

Recentemente la Corte di Cassazione è intervenuta sul tema con la Sentenza n. 23655 del 21 agosto 2025, per tracciare un solco chiaro tra le locazioni commerciali ordinarie e quelle transitorie.

La vicenda sottoposta al vaglio della Suprema Corte muoveva da un contratto di comodato di un immobile, stipulato per la durata di un anno tra una società immobiliare ed una persona fisica. Quest’ultima, a sua volta, concedeva il medesimo immobile in locazione ad una società di produzione di materiali edili, con un contratto sempre annuale, in deroga alla disciplina ordinaria.

Sia il Tribunale in primo grado, che la Corte d’Appello, ritenevano il contratto validamente costituito, poiché stipulato con la necessaria chiarezza in merito alla sua durata, con conseguente idoneità della pattuizione di derogare al disposto normativo.

La terza sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza sopra citata, ha ribaltato l’esito dei due precedenti giudizi di merito.

Secondo la Corte, infatti, a rilevare non è l’elemento soggettivo delle parti e la loro volontà, pur risultante dalla contrattazione di derogare alla durata ordinaria, ma l’elemento oggettivo della natura dell’attività commerciale svolta nell’immobile che, nel caso di specie, essendo legata alla produzione di materiali edili, non poteva esplicarsi nel termine di un solo anno.

Per la giurisprudenza, infatti, la nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dall’art. 27, Legge n. 392 del 1978, riferisce la transitorietà all’attività esercitata o da esercitare nell’immobile da parte del conduttore, senza altro riferimento alle esigenze soggettive delle parti, che restano estranee all’esecuzione del rapporto.

In tale principio, peraltro, si esplica la differente concezione del concetto di transitorietà tra locazioni commerciali e locazioni abitative, laddove, per queste ultime, l’art. 5, comma I, della Legge n. 431 del 1998, rapporta la transitorietà alle particolari esigenze soggettive delle parti.

Ne consegue, dunque, che la stipula di un contratto di locazione commerciale avente carattere transitorio, non può basarsi unicamente sulla volontà delle parti: è essenziale che l’attività effettivamente svolta nell’immobile giustifichi, secondo legge, la natura temporanea della pattuizione. In caso contrario, le clausole contrattuali limitative della durata legale delle locazioni commerciali (se non suffragate da una reale esigenza di temporaneità), potranno essere dichiarate nulle e la durata contrattuale automaticamente ricondotta al termine di sei anni di cui all’art. 27 Legge n. 392 del 1978.