Indennità di avviamento per gli immobili situati all’interno di centri commerciali: è dovuta?

L’art. 34 della Legge n. 392/1978 prevede che, in caso di cessazione del rapporto di locazione di un immobile commerciale, qualora non dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, quest’ultimo ha diritto ad ottenere dal locatore un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Mensilità che, per le attività alberghiere, giungono a 21.

Detta indennità costituisce, secondo la ratio della norma, la contropartita per la perdita dell’avviamento che il conduttore ha creato grazie alla propria operosità.

Per tale ragione, la medesima legge ha previsto dei “limiti” alla debenza dell’indennità. Questa è esclusa sia per tutti quegli immobili ove viene svolta attività che non comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori o destinati all’esercizio di attività professionali, sia per quegli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Elenco che la precedente giurisprudenza non ha considerato tassativo, ritenendo che il limite trovi applicazione ogni qualvolta l’avviamento non sia determinato dall’operosità del conduttore, ma sia una diretta conseguenza della collocazione dell’immobile all’interno di un complesso più ampio i cui utenti garantiscono un flusso stabile di domanda (c.d. avviamento parassitario).

Con ciò, estendendo il limite anche agli immobili situati all’interno dei centri commerciali.

E’, quindi, particolarmente innovativa la decisione recentemente assunta dalla Corte di Cassazione chiamata a pronunciarsi sul diritto all’indennità di avviamento nel caso di una lavanderia ubicata all’interno di un centro commerciale.

Nel caso in esame, la Corte di Cassazione, contrariamente al precedente orientamento, ha, infatti, ritenuto dovuta l’indennità di avviamento al conduttore, avendo considerato che la lavanderia si era costituita una clientela propria, indipendente dalle modalità di afflusso dettate e/o imposte dal centro commerciale.

Precisamente, i Giudici della Corte di Cassazione hanno statuito che la valutazione circa la debenza dell’indennità debba avvenire “sulla base di un accertamento che, alla luce della evidenziata ratio degli artt. 34 e 35, verifichi se il locale complementare o interno al Centro sia idoneo a produrre un avviamento “proprio”, quale effetto diretto dell’attività in essa svolto dal conduttore”.

Cassazione Civile, III sez., 23.09.2016, n. 18748

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