Con recente ordinanza del 30 luglio 2018 n. 20061, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto di trasmettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alla Sezioni Unite, al fine di dirimere il contrasto giurisprudenziale sorto in merito alla portata dell’art. 46 D.P.R. 380/2001.

In sintesi, la predetta norma statuisce la nullità degli atti fra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, laddove il venditore non indichi nell’atto gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, ovvero, se non previsto il rilascio di tale ultimo provvedimento, non alleghi prova del pagamento della sanzione pecuniaria comminata.

Secondo un primo e più risalente orientamento giurisprudenziale la predetta disposizione deve essere interpretata dando rilevanza al solo dato letterale degli atti di trasferimento, che devono considerarsi nulli se mancanti dell’indicazione del permesso di costruire o in sanatoria (c.d. nullità formale), a prescindere dall’effettiva regolarità urbanistica del bene immobile.

Tale irregolarità, dunque, rileva solo sul piano dell’adempimento del venditore ma non su quello della validità dell’atto di trasferimento.

Un più recente orientamento, invece, ha ritenuto che la disposizione in esame debba essere applicata anche alle ipotesi di nullità cosiddetta sostanziale, sancendo l’invalidità di quegli atti che, sebbene riportanti gli estremi dei predetti titoli abilitativi, abbiano ad oggetto immobili irregolari dal punto di vista urbanistico.

Vista la centralità del tema e le rilevanti conseguenze pratiche che l’adesione ad uno, piuttosto che all’altro orientamento sopra prospettato, potrebbero comportare sulla certezza dei trasferimenti, l’ordinanza in esame chiede, quindi, alle Sezioni Unite di dirimere il contrasto interpretativo formatosi, bilanciando, da un lato, le esigenze del contrasto all’abusivismo e, dall’altro, la tutela dell’acquirente.

Ciò, anche definendo la portata della nozione di nullità urbanistica e la possibilità di applicare, in tema di validità degli atti traslativi, la distinzione fra variazione essenziale e non dell’immobile dedotto in contratto rispetto al progetto approvato dall’amministrazione comunale, posto che il concetto di irregolarità urbanistica presenta un ampio ventaglio di ipotesi, spaziando dall’immobile edificato in assenza e/o in modo totalmente difforme al titolo abilitativo, a quello che presenta solo una lieve difformità parziale.

Ora la parola passa alle Sezioni Unite.

 

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