Con la sentenza n. 20952 del 17 ottobre 2016, la Corte di Cassazione ha espresso un importante principio concernente la facoltà di recesso del conduttore dal contratto di locazione, sia nell’ipotesi in cui i canoni di locazione siano stati sottoposti a pignoramento, sia per quei casi in cui anche l’immobile locato sia oggetto di pignoramento.

Nello specifico, la Corte è stata chiamata a decidere sulla validità ed opponibilità del recesso del conduttore nei confronti del creditore pignorante, operando un contemperamento tra due importantissime norme del nostro codice civile, ovvero:

  • l’art. 2917 c.c. che recita testualmente: “Se oggetto del pignoramento è un credito, l’estinzione di esso per cause verificatesi in epoca successiva al pignoramento non ha effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione” 
  • l’art. 1322, comma 1, c.c., espressione del generale principio di autonomia negoziale, che recita testualmente: “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative”.

Prima di questa decisione, la giurisprudenza di legittimità e di merito ritenevano che, successivamente alla notifica del pignoramento, il recesso del conduttore non producesse efficacia nei confronti del creditore pignorante.

Da ciò conseguendone l’obbligo del conduttore di proseguire nel rapporto di locazione e corrispondere i canoni di locazione al creditore pignorante.

Secondo il nuovo orientamento formatosi con la decisione in commento, invece, l’art. 2917 c.c., non può pregiudicare, né limitare la libertà negoziale (art. 1322 c.c.) del conduttore, negando diritti al medesimo specificamente attribuiti nel contratto.

Su tali basi, la Suprema Corte, modificando il precedente orientamento e sensibilmente limitando l’ambito di applicazione dell’art. 2917 c.c., ha stabilito che: “Il terzo pignorato non può essere costretto a proseguire contro la sua volontà il rapporto di locazione, qualora abbia facoltà di sciogliersene secondo le regole che disciplinano il suo rapporto, solo perché i canoni sono stati oggetto di pignoramento”. (Cass. Civ., 17 ottobre 2016, n. 20952 in Diritto & Giustizia 2016, 18 ottobre).

Conseguendone da ciò che il conduttore avrà diritto di recedere dal contratto anche successivamente alla notifica del pignoramento, liberandosi dall’obbligazione di corrispondere i canoni al creditore pignorante.

Nella pronuncia in esame, tuttavia, non vi è una chiara indicazione del soggetto che si deve ritenere legittimato a ricevere la disdetta del contratto da parte del conduttore.

In attesa che si sviluppi un orientamento giurisprudenziale sul punto, in via precauzionale, è consigliabile operare una distinzione:

a) nei casi in cui siano stati pignorati solo i canoni, si ritiene che la disdetta debba essere inviata sia al proprietario, sia al creditore pignorante;

b) nei casi in cui sia stato pignorato anche l’immobile, si ritiene che la disdetta debba essere inviata sia al proprietario, sia al terzo pignorante, sia al custode eventualmente nominato (se diverso dal proprietario e dal creditore pignorante).

 

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