Un tema particolarmente sentito in ambito condominiale è quello della ripartizione delle spese per i servizi comuni, in particolare quando questi servono in modo differente le unità di proprietà esclusiva.

Su tale aspetto si è recentemente soffermata la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026.

La vertenza sottoposta alla Corte di legittimità aveva ad oggetto la ripartizione delle spese condominiali relative alle scale, con specifico riferimento alle unità immobiliari situate al piano terra e al piano seminterrato, dotate di un accesso indipendente.

In particolare, una condomina proprietaria di un’unità immobiliare accessibile esclusivamente “dall’esterno dell’edificio senza utilizzazione dell’androne e delle scale”, aveva avanzato una richiesta di revisione delle tabelle millesimali, lamentando l’illegittimità dell’addebito delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di tali beni, stante l’assenza di un collegamento strutturale tra la sua proprietà e le parti in comune in oggetto.

Sia il Tribunale in primo grado, sia la Corte d’Appello, hanno accolto la domanda della condomina, riconoscendo l’illiceità di un aggravio, a suo carico, di spese per beni dai quali la proprietà non trae alcuna utilità.

La Suprema Corte ha ribadito che la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire nel rispetto dei principi di giustizia distributiva e che, per quanto concerne i servizi di pulizia delle scale, il criterio di riparto idoneo deve fondarsi sulla proporzionalità “dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono”, avendo riguardo all’uso effettivo della cosa comune.

La ratio sottostante è chiara: i proprietari delle unità immobiliari collocate ai piani superiori causano un maggior deterioramento delle scale e traggono un profitto superiore dal servizio di pulizia, con la conseguenza che su di essi le relative spese dovranno essere maggiori.

Al contempo, i proprietari degli appartamenti ai piani bassi, o ai piani seminterrati, possono essere legittimamente esonerati da tali spese soltanto qualora ricorrano condizioni oggettive, quali, ad esempio, l’assenza di elementi di raccordo tra le parti comuni, ovvero l’impossibilità di ricavare una qualsivoglia utilità dai servizi erogati, una volta appurato lo stato dei luoghi.

In difetto dell’effettivo utilizzo, viene, infatti, meno il presupposto dell’obbligazione contributiva.