I criteri per la ripartizione delle spese di manutenzione del cortile condominiale

La Cassazione Civile, con la recente sentenza di maggio 2019, ha fatto chiarezza si criteri di ripartizione delle spese necessarie per la riparazione del cortile, o del viale di accesso condominiale, posti a copertura del corsello di box o locali privati.

In particolare, nel caso esaminato dai giudici di legittimità, un condomino aveva citato in giudizio il condominio per vedersi risarcire i danni che, nei locali di sua proprietà esclusiva, ubicati nel piano seminterrato, si erano verificati a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal cortile condominiale sovrastante.

Il condominio si era costituito in giudizio contestando le pretese avversarie e sostenendo che, comunque, in caso di accertamento di eventuali responsabilità i costi per gli interventi di ripristino avrebbero dovuto suddividersi secondo i criteri dettati dall’art. 1126 c.c. in tema di lastrico solare ad uso esclusivo, ovvero: 1/3 a carico del condomino avente l’uso esclusivo e i restanti 2/3 a carico degli altri condomini, in proporzione al valore del piano o proporzione di piano di ciascuno.

Esaminata la questione, la Corte di legittimità, dopo aver ribadito, richiamando i precedenti giurisprudenziali consolidatisi sul punto, che:

• Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio alcuno, rispondendo, in caso contrario, dei danni da queste cagionate alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini;
• ciascun condomino ha l’obbligo di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio, oppure alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini o da terzi.

Ha escluso l’applicabilità dell’art. 1126 c.c. al caso in esame.

Ciò, precisando che, in caso di danni derivanti dal cortile condominiale devono applicarsi,  per via analogica, i criteri stabiliti dall’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte superiore della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l’uso esclusivo della stessa, abbia reso necessaria la manutenzione.

Sentenza Cassazione civile sez. II – 28.05.2019, n. 14511