Forse non tutti sanno che esiste una disposizione del Codice civile che consente al singolo condomino di rendere autonomo il proprio immobile rinunciando all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento (o di condizionamento).

Trattasi dell’art. 1118, comma 4, c.c. in base al quale è consentito il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato, a condizione che da tale operazione non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini e con la precisazione che il soggetto che si svincola, sarà comunque tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria, oltre che a quelle di conservazione e messa a norma dell’impianto centralizzo.

Sono quelli indicati nella predetta norma, dunque, i due presupposti richiesti dall’ordinamento per consentire il distacco.

La questione è stata oggetto di una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione che, con l’Ordinanza 31 agosto 2023, n. 25559, nel ribadire la necessaria presenza di entrambe le suddette condizioni, ha inoltre chiarito i termini e le modalità con cui il soggetto che opera il distacco è tenuto a provare l’insussistenza di pregiudizi per il condominio.

La vicenda sottesa alla pronuncia della Cassazione traeva origine dall’opposizione di una condomina al decreto ingiuntivo in forza del quale le veniva ingiunto il pagamento delle spese condominiali di riscaldamento.

La resistente si opponeva a tale richiesta, sostenendo di essere dotata di un impianto autonomo e che il distacco da quello centralizzato era già stato operato dalla proprietaria che l’aveva preceduta.

Il Tribunale rigettava l’opposizione, rilevando la carenza dei requisiti richiesti dall’art. 1118 c.c. e condannava la condomina a ripristinare il collegamento del proprio impianto di riscaldamento con quello condominiale.

La sentenza veniva impugnata e giungeva sino alla Corte di Cassazione.

La Suprema Corte nel ribadire la necessità di rispettare i requisiti previsti dall’art. 1118 c.c., ha precisato che grava sul soggetto che si svincola, l’onere di provare che non vi siano notevoli squilibri nel funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa a carico dei rimanenti condomini. Detta prova, secondo i giudici di legittimità, deve essere fornita mediante specifica documentazione tecnica, quindi mediante una perizia redatta da un professionista.

Nel caso in cui il condomino non riesca a dimostrare l’assenza di pregiudizi, l’eventuale distacco lo esporrà al rischio di essere chiamato al ripristino dello status quo ante.

Dalla lettura dell’Ordinanza, però, si evince un’importante eccezione al predetto regime probatorio. Trattasi dell’ipotesi in cui l’assemblea condominiale abbia autorizzato l’operazione del singolo sulla base di una propria autonoma valutazione di assenza di pregiudizi. In tal caso, dunque, il condomino che intenda svincolarsi dall’impianto centralizzato, sarà esentato dall’onere della prova.

Precisiamo, infine, che secondo il prevalente orientamento giurisprudenziale, una disposizione del regolamento condominiale che contenga un incondizionato divieto di distacco, è da considerarsi nulla o «non meritevole di tutela», in quanto violerebbe la disposizione di cui all’art. 1118, comma 4, c.c., che è norma inderogabile diretta al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.