La direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, così detta “Case Green”, entrata in vigore il 28 maggio 2024, impone agli Stati membri dell’Unione Europea una sempre maggiore attenzione sullo “stato” energetico del patrimonio immobiliare, con l’obiettivo di ridurre progressivamente le immissioni di CO2 ed arrivare alla totale decarbonizzazione entro il 2050.
Nell’ambito delle operazioni immobiliari, dunque, l’aspetto della prestazione energetica degli edifici è destinato ad assumere sempre maggiore rilievo e, con esso, l’APE.
L’APE è un documento redatto da un professionista abilitato, che attesta come è stato costruito un edificio sotto il profilo dell’isolamento termico e del consumo energetico.
Tale attestazione deve essere resa disponibile, in caso di compravendita e locazione, dal proprietario dell’immobile già durante le trattative. L’acquirente o il conduttore, inoltre, dovranno dichiarare, con apposita clausola, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione, di aver ricevuto l’attestato.
Copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata ai predetti contratti, tranne nei casi di locazione di singole unità immobiliari.
L’omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, ha conseguenze dal punto di vista amministrativo in quanto comporta l’erogazione per le parti, in solido tra loro e in pari misura, di una sanzione pecuniaria che va da € 3.000 a € 18.000, per le compravendite e i trasferimenti a titolo oneroso e da € 1.000 a € 4.000, per i contratti di locazione di singole unità immobiliari, ridotta alla metà per le locazioni non eccedenti i tre anni.
C’è da chiedersi, però, se vi siano conseguenze anche sull’efficacia e/o validità di detti contratti.
L’argomento è stato oggetto di due recenti pronunce di Tribunale che hanno indagato gli effetti della consegna di un APE errato, rispettivamente sul contratto preliminare di compravendita e sul contratto definitivo.
Precisamente, il Tribunale di Torino nel 2024 si è pronunciato sulla domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita e di risarcimento del danno, avanzata dal promissario acquirente di un immobile, che riferiva di essersi impegnato all’acquisto, a fronte della consegna di un attestato di prestazione energetica riportante una classe energetica “C”. Successivamente era tuttavia emerso che l’immobile oggetto di compravendita risultava in realtà in classe energetica “G”, come attestato dall’APE aggiornato e consegnato dal promittente venditore in sede di rogito.
Il Giudice torinese, in accoglimento delle domande svolte dal promissario acquirente, ha dichiarato risolto il contratto preliminare per grave inadempimento del promittente venditore, sul presupposto che la classe energetica di un immobile sia ormai un importante elemento che concorre a determinarne il valore e che la differenza tra la classe “C” e quella “G” sia tale da condizionare la scelta del contraente.
Ha inoltre stabilito il diritto al risarcimento del danno in favore del promissario acquirente.
Proprio sul diritto al risarcimento del danno, si era già pronunciato nel 2022 il Tribunale di Trani, chiamato a decidere sulla domanda avanzata dall’acquirente di un immobile accortosi, solo diverso tempo dopo la conclusione della compravendita, che la classe energetica del bene era inferiore a quella dichiarata dal venditore.
In tale occasione l’acquirente aveva chiesto giudizialmente il solo risarcimento del danno, avendo comunque interesse a mantenere la proprietà dell’immobile. La richiesta risarcitoria veniva accolta dal Tribunale ed il venditore condannato a pagare un importo pari al minore valore dell’immobile, come determinato dal consulente all’uopo nominato.
Peraltro, gli obblighi informativi attinenti l’APE rilevano anche dal punto di vista dell’attività svolta dal mediatore immobiliare.
È quanto stabilito da diverse pronunce sia di Tribunale che della Corte di Cassazione che, partendo dal dettato dall’art. 1759 co.1 c.c., hanno ritenuto sussistere in capo al mediatore l’obbligo di fornire informazioni sulla classe energetica dell’immobile oggetto dell’affare intermediato, in quanto considerate funzionali alla determinazione dell’acquirente in ordine all’acquisto.
Pena, la perdita del diritto alla provvigione.
È necessario, dunque, prestare sempre grande attenzione all’APE quando si effettuano operazioni immobiliari, anche in considerazione della crescente importanza che riveste il tema della prestazione energetica degli edifici a livello comunitario.