La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22856 del 29 settembre 2017, è tornata a pronunciarsi in tema di debito condominiale e ha dettato i criteri da seguire per l’esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino.

Nel caso esaminato, alcuni condomini hanno presentato opposizione all’esecuzione (ai sensi dell’art. 615 c.p.c.) contro l’atto di precetto che era stato loro notificato sulla base di un titolo esecutivo formatosi nei confronti del Condominio. Nel precetto veniva chiesto il pagamento dell’intera somma dovuta dal Condominio, senza alcuna indicazione della quota spettante a ciascun condomino. L’opposizione è stata accolta sia in primo che in secondo grado ed il creditore ha proposto ricorso per Cassazione.

La pronuncia della Suprema Corte ha anzitutto richiamato alcuni principi di diritto, già oggetto di giurisprudenza consolidata, ossia:

  • l’obbligazione contrattuale del condominio grava pro quota sui singoli condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. e non in solido per intero sugli stessi;
  • il titolo formatosi contro il Condominio è valido, ai fini dell’azione esecutiva, anche contro i singoli condomini;
  • il creditore, al fine di assicurare la piena conoscenza del titolo in forza del quale si procede, deve notificarlo al singolo condomino contro il quale intende agire esecutivamente, poiché quest’ultimo è un soggetto giuridico diverso dal Condominio.

La Corte di Cassazione ha altresì precisato che, per utilizzare il titolo esecutivo ottenuto nei confronti del Condominio, il creditore deve:

  • provare che l’esecutato, ossia il soggetto contro il quale vuole far valere il titolo, riveste la qualità di condomino;
  • indicare la misura della quota millesimale posseduta dal condomino.

Di conseguenza, se il creditore intima al condomino il pagamento dell’intero debito condominiale, senza precisare l’importo a cui è tenuto l’intimato, quest’ultimo può proporre opposizione all’esecuzione, eccependo alternativamente che il creditore:

  • non ha provato la qualità di condomino dell’intimato;
  • ha indicato una quota millesimale sbagliata o non l’ha indicata del tutto. In questi casi, il condomino dovrà provare l’esatta misura della propria quota.

In considerazione di quanto sopra, in caso di opposizione all’esecuzione da parte dell’intimato il precetto sarà dichiarato:

  • inefficace per l’intero, se il creditore non ha dato prova della qualità di condomino dell’intimato;
  • inefficace per la misura eccedente la quota, se il condomino prova la propria quota;
  • efficace, se il condomino non dà prova della misura della propria quota.

 

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