Le Sezioni Unite, con la recente sentenza n. 9839 del 2021, sono tornate a pronunciarsi in materia di condominio.

Fra tutto, la Suprema Corte è intervenuta per chiarire il tipo di invalidità che inficia la delibera dell’assemblea condominiale che ripartisce le spese tra i condomini in violazione dei criteri dettati dagli artt. 1123 e ss c.c., ovvero dei criteri convenzionalmente stabiliti.

L’ordinamento conosce due tipi di invalidità delle delibere assembleari: la nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse e l’annullabilità, deducibile dal solo condomino assente, dissenziente o astenuto entro il termine di trenta giorni dalla data della delibera.

La distinzione è di non poco conto. Infatti, inquadrare nell’uno o nell’altro tipo di invalidità il vizio della delibera comporta importanti effetti sia in termini di stabilità delle decisioni condominiali adottate, sia in termini di tutela del singolo condomino.

Con la pronuncia in esame le Sezioni Unite hanno innanzitutto chiarito che l’annullabilità deve considerarsi la “regola generale”, confinando le ipotesi di nullità a casi eccezionali.

In particolare, la Corte ha precisato che devono ritenersi nulle solo le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che i) mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, ii) hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico e quelle che iii) hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume.

Al di fuori di tali ipotesi, dunque, le deliberazioni assembleari, laddove viziate, devono considerarsi semplicemente annullabili.

Tracciata la linea di demarcazione tra nullità e annullabilità, la Corte si è, poi, soffermata sull’ipotesi delle delibere assunte in materia di ripartizione delle spese condominiali.

 Sulla scorta dei principi sopra delineati le Sezioni Unite hanno chiarito che:

  • devono ritenersi nulle le delibere che con cui vengono modificati a maggioranza i criteri legali di ripartizione delle spese, ovvero quelli adottati all’unanimità dai condomini,
  • mentre sono esclusivamente annullabili le delibere che hanno ad oggetto la ripartizione fra i condomini delle spese relative ai servizi e alle parti comuni, assunte senza modificare i criteri di ripartizione legali o convenzionali ma in violazione degli stessi.

Nel primo caso, dunque, la delibera sarà impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, mentre nella seconda ipotesi sarà impugnabile solo dal condominio assente, dissenziente o astenuto e nel termine perentorio di trenta giorni.

Con la sentenza in esame la Suprema Corte compone, pertanto, il contrasto giurisprudenziale formatosi sul tema, offrendo un quadro completo per la corretta individuazione dei vizi attinenti alle delibere, che dovrà orientare l’interprete e gli operatori del settore.