La consegna della documentazione attestante l’agibilità dell’immobile rientra tra le obbligazioni incombenti sul venditore che, a norma dell’art. 1477 comma 3 c.c. deve fornire i “titoli e documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.

È bene ricordare che la normativa in materia di agibilità ha subito diverse modifiche nel corso del tempo.  Da ultimo, con il D.Lgs. 222/2016, il certificato di agibilità è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità, che consiste in un’autocertificazione che deve essere presentata allo sportello unico per l’edilizia dal soggetto titolare del permesso di costruire, o dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o dai loro successori o aventi causa, entro 15 giorni dalla dall’ultimazione dei lavori, per i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Ma quali ripercussioni possono esserci sul contratto di compravendita, quando viene omessa la consegna della documentazione attestante l’agibilità?

La questione è stata oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali, che hanno contribuito alla creazione di un orientamento consolidato, come emerge anche da una recente sentenza della Corte di Cassazione la n. 23604 del 02/08/2023.

In particolare, la Suprema Corte ha precisato che deve essere verificata, in concreto, l’importanza e la gravità dell’omissione della documentazione, al fine di determinare se vi siano gli estremi per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore.

Alla base della predetta verifica, vi è la distinzione tra le varie ipotesi di mancanza del certificato di agibilità.

Partendo da quella più grave, i giudici hanno rilevato la possibilità per l’acquirente di chiedere la risoluzione del contratto, nel caso in cui l’assenza del certificato di agibilità sia dovuta alla mancanza, in termini assoluti, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e di risparmio energetico, necessari per rendere agibile un immobile. In tale insanabile ipotesi, infatti, il bene venduto risulta essere inidoneo ad assolvere la propria funzione e quindi a fornire l’utilità richiesta, con conseguente applicabilità della fattispecie giuridica dell’aliud pro alio, che ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, nonché del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo promesso.

Laddove invece l’assenza del certificato di agibilità sia sì dovuta alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di risparmio energetico necessari per rendere agibile l’immobile, ma tale carenza risulti sanabile, si rientrerà nella fattispecie dei vizi della cosa venduta, con conseguente possibilità per l’acquirente, di ricorrere ai rimedi civilistici della risoluzione del contratto ovvero, alternativamente, della riduzione del prezzo.

Da ultimo, nel caso in cui l’assenza del certificato di agibilità sia puramente formale (mancando il documento in sé, pur sussistendo in concreto i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità), il contratto di compravendita non potrà essere risolto per tale omissione e l’acquirente potrà avanzare domanda di esatto adempimento, sempre che non fosse a conoscenza della carenza documentale e, di conseguenza non l’abbia espressamente accettata. Potrà inoltre chiedere il risarcimento del danno, fornendo adeguata prova del nocumento subito.

Le sorti del contratto di compravendita, quindi, possono variare a seconda del singolo caso concreto, rammentando, però, che è sempre bene verificare, specialmente prima del rogito notarile, la documentazione relativa all’immobile che si intende acquistare.