Abbiamo ultimamente rilevato che la Suprema Corte di Cassazione, pronunciandosi in tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, si è soffermata ad analizzare le conseguenze derivanti dalla sua mancata registrazione, concludendo, a seguito di una puntuale analisi dell’intero impianto normativo che:

1) la mancata registrazione del contratto di locazione, prevista dall’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, comporta la sua nullità ex art. 1418 c.c.;

2) la nullità può essere sanata mediante la tardiva registrazione;

3) la registrazione, seppur tardiva, produce comunque effetto sin dalla stipula del contratto di locazione.

I suddetti principi sono stati recentissimamente condivisi anche dalle Sezioni Unite della Suprema Corte.

In detta pronuncia, dopo aver approfonditamente ripercorso le tappe degli orientamenti giurisprudenziali espressisi sul tema del rapporto tra diritto tributario e diritto privato con riguardo alle conseguenze civilistiche che derivano dalle violazioni tributarie e confermato le medesime conclusioni sopra rilevate, le Sezioni Unite hanno affrontato l’ulteriore aspetto della mancata e/o ritardata registrazione del patto con il quale il locatore ed il conduttore di un immobile ad uso non abitativo concordano un canone di locazione superiore a quello dichiarato nel contratto di locazione registrato.

E, all’esito di una lunga ed articolata argomentazione, hanno ricondotto ad unità la disciplina della nullità e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non.

Così come precedentemente statuito per i contratti di locazione ad uso abitativo dalla ormai nota sentenza n. 18213 del 07.09.2015, seppur sulla scorta di presupposti in parte certamente diversi, le Sezioni Unite hanno ritenuto che il patto con cui le parti di un contratto ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato è nullo.

Nullità che hanno espressamente indicato come insanabile, a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Sentenza Cass. SS.UU. n. 23601 del 09.10.2017

 

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